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標題: 近半数百强房企土储货值同比下跌，部分去化周期不足2年 [打印本頁]

作者: doco2012 時間: 2021-10-13 21:09
標題: 近半数百强房企土储货值同比下跌，部分去化周期不足2年
01总土储货值TOP10门槛达万亿

重压之下，房企投资态度偏向谨慎。

CRIC数据显示，截止2021年上半年，总土储货值百强房企货值总量为46.1万亿元，较2020年末微涨0.3%。总土储货值百强门槛较2020年末下降8.9%至819.4亿元，较2020年上半年同期更是大幅下滑18%。各梯队中，仅10强和50强门槛明显提升，规模房企频繁在一二线城市纳储，土储结构进一步优化。

从房企角度来看，截止2021年上半年，共有11家房企总土储超万亿元，这一数量较2020年末增加3家，总货值TOP10房企土储货值合计超过16.7万亿，占土储货值百强的36%。

具体企业而言，碧桂园、保利、融创和绿地土储货值均超过2万亿，分列总土储货值TOP4，新城、金地、龙湖、金茂凭借较优的土储布局，成功跻身万亿行列。整体来看，总土储货值超过3000亿的房企达到52%，另有超四成房企总土储货值在1000-3000亿之间。

图：2021年上半年末总土储TOP100房企各梯队货值房企数量（单位：个）

数据来源：CRIC、企业年报

02近半数百强房企土储货值同比下跌

2021年上半年，销售百强总土储货值共计约43万亿，较2020年末微降0.46%。百强房企总土储货值涨跌各半，在融资收紧、现金流紧张和双集中供地的影响下，房企投资显著分化。

其中，龙头房企中分化较为显著，10强房企总土储货值下降3.6%，以三四线为主的碧桂园、绿地等在双集中供地中拿地较少，而保利、万科等相对积极。而后50强的总土储货值下降超11%，更多源于资金链紧张，且该梯队房企在集中供地中优势并不明显。

图：2021年上半年末销售百强房企各梯队总土储货值及同比（单位：万亿，%）

数据来源：CRIC、企业年报

集中度来看，百强各梯队总土储集中度与2020年末基本保持一致，强者恒强的趋势未变。10强房企总土储货值占比达到38%，较2020年末占比下降1个百分点，前20强房企总土储货值占百强比例依然高达56%，与2020年末持平。

总土储货值TOP20企业中，有17家房企同时位列2020年销售TOP20，头部房企重合率保持在较高的水平，规模房企在土地储备上的优势更为明显。

图：销售百强各梯队总土储货值占比

数据来源：CRIC、企业年报

03百强总土储去化周期降至3.13年

融资紧张、现金流紧缩之下，房企仍采取“谨投资、促销售”的策略。

2021年上半年百强房企总土储去化周期降至3.13年，较2020年末再降8%。从百强各房企的去化周期来看，有20家房企去化周期缩已经不足2年，面临较为严峻的局面，在快周转策略下未来仍需积极纳储。此外，去化周期在5年以上的百强房企仍有9家，对于这部分房企而言，如果提高去化是当务之急。

图：2021年上半年末百强房企按土储去化周期分类情况（单位：数量）

备注：2021年上半年末去化周期=2021年上半年末总土储货值/（2021年1-6月全口径销售金额*2）

数据来源：CRIC、企业年报

对比2020年末各梯队房企的去化周期来看，除了11-20强、31-50强保持相对稳定以外，其他梯队房企的去化周期均有不同程度的下降，其中21-30强去化周期降至2.83年，该梯队中建发、滨江等上半年销售完成度较高的房企，总土储去化周期已经低于百强平均。

图：2021年上半年末百强房企各梯队总土储去化周期情况（单位：年）

备注：2021年上半年末去化周期=2021年上半年末总土储货值/（2021年1-6月全口径销售金额*2）

数据来源：CRIC、企业年报

作为推动企业发展的三驾马车之一，合理的土地储备决定了未来3-5年企业的业绩，也是企业能够实现规模进阶基石。

对比2021年上半年总土储货值及1-8月全口径销售排名来看，百强中有近四成房企总土储货值排名高于销售，且主要集中TOP30以后房企，另有30%房企去化周期处于3-5年的健康区间，部分国企、央企“粮草”充足，去化健康且充沛的土储是未来规模进阶的有力支撑。

表：总土储排名高于销售排名且去化相对健康的典型房企（单位：亿元）

备注：销售排名来自克而瑞2021年1-8月全口径金额排行

数据来源：企业公告、CRIC

04一二线总土储比重回落

受核心一二线城市开启集中供地政策影响，部分城市“断供”，上半年仅进行了首轮集中土拍，截止至2021年上半年末，百强房企在一二线城市的土储建面占比降至49%，较2020年末回落6个百分点。

区域层面，百强房企在中西部土储占比分别高达38%，较2020年末增加5个百分点，主要是由于中西部的核心城市保持了较高的土地供应量；此外，众多房企从战略上选择持续深耕珠三角和长三角，两个区域土储占比分别为23%和22%，环渤海区域土储占比相对较低，仅有17%。

图：截止2021年上半年末百强房企总土储能级、区域分布情况（按建筑面积，%）

数据来源：CRIC、企业年报

从城市层面来看，百强房企囤地建面TOP20的城市中有16个一二线城市，4个三四线城市，三四线城市较2020年末增加一席。值得一提的是，土储建面TOP5城市与2020年末完全一致，依然是武汉、广州、重庆、成都和西安。

三四线城市中佛山、惠州、南充和徐州上榜，佛山位列第六名，对比2020年末，房企在佛山、惠州和徐州的总土储量有所上升。

图：截止2021年上半年末百强房企土储分布TOP20城市（按建筑面积，万平方米）

数据来源：CRIC、企业年报

2021年，房企仍然延续2020年下半年以来的谨慎投资态度。上市房企的中报业绩发布会上，有近七成上市房企明确下半年仍将谨慎投资，主要策略包括“以销定投”、“多渠道投资”和“严控利润率”等。

不可否认，宏观大背景下，房企总土储的重要性进一步凸显。土储总“量高、质好”且足以支撑3年左右去化的企业，在投资方面得以更加从容，尤其在第二、三轮集中供地中，将有更高的自由度，比如保利、中海、金地、龙湖等规模房企。

随着全国市场热度的持续分化，核心城市的优势将越来越显著，部分房企不仅需要注意自身土储总量，也需要重视土储结构的优化，除核心城市以外，长三角和大湾区的三四线城市将持续受到关注。

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